第一條  為了規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務單位的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國價格法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。
    第二條  本市行政區(qū)域內物業(yè)服務收費行為及其監(jiān)督管理，適用本辦法。
    第三條  本辦法所稱物業(yè)服務收費是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
    物業(yè)服務費一般包括物業(yè)公共服務費、車輛停放費、自購車庫（位）物業(yè)服務費、裝飾裝修垃圾清運費、特約服務費、代辦服務費等。
    第四條  物業(yè)服務收費應當遵循公平、公開、合理以及收費項目、收費標準與服務內容、服務質量相適應的原則，根據(jù)物業(yè)服務成本、法定稅費和合理利潤確定，實行政府指導價的，其利潤率不得超過物業(yè)服務成本的5%。
    第五條  市價格行政主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門負責本市物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作，負責制定物業(yè)服務收費的具體實施辦法；縣、區(qū)價格行政主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的政策落實和日常監(jiān)督管理工作。
    第六條  普通住宅前期物業(yè)公共服務費收費實行政府指導價。價格行政主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門，綜合考慮物業(yè)公共服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價格指數(shù)變動情況，依據(jù)本地區(qū)物業(yè)公共服務等級標準或分類、分項、分級標準，制定相應的普通住宅物業(yè)公共服務費的基準價與浮動幅度，并向社會公布。
    價格行政主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門每2至3年對轄區(qū)內物業(yè)公共服務費等級標準或者分類、分項、分級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據(jù)評估結果適時調整。
    第七條  新建普通住宅物業(yè)銷售前，建設單位應當在政府指導價范圍內，按照本市住宅小區(qū)高層、多層物業(yè)服務等級標準擬定前期物業(yè)服務方案，依法通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務委托合同，約定物業(yè)公共服務內容、服務標準和收費標準。
    前期物業(yè)服務委托合同由物業(yè)服務企業(yè)在簽訂后10個工作日內報物業(yè)所在地的縣、區(qū)價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。通過備案的前期物業(yè)服務收費標準，價格行政主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門應當在新聞媒體或者政府網(wǎng)站上公示。
    新建普通住宅物業(yè)銷售時，建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含前期物業(yè)服務委托合同約定的物業(yè)公共服務內容、服務標準和收費標準等內容。前期物業(yè)公共服務費未在房屋買賣合同中約定的，由建設單位承擔。
    建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當與物業(yè)買受人按照前期物業(yè)服務委托合同約定的內容，簽訂前期物業(yè)服務協(xié)議。
    第八條  新建普通住宅物業(yè)交付使用之后，物業(yè)公共服務費標準按照合同約定執(zhí)行。
    業(yè)主大會、業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）成立前，普通住宅物業(yè)公共服務費標準因服務成本變化需要調整，或者因政府指導價標準變化需要提高的，物業(yè)服務企業(yè)應當在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織、指導與監(jiān)督下，公開真實、完整、有效的物業(yè)服務成本信息，向業(yè)主征詢意見，經(jīng)占小區(qū)住宅建筑總面積半數(shù)以上的業(yè)主或者半數(shù)以上的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在政府指導價范圍內約定執(zhí)行。
    業(yè)主大會成立后，普通住宅物業(yè)公共服務費標準由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定，與物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同，按照合同約定執(zhí)行。
    第九條  各類別墅（含獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加）、高級公寓、容積率等于或者低于1.0（建設成本超過本市平均成本1倍）的非普通住宅和辦公用房、廠房、經(jīng)營性用房等非住宅物業(yè)服務費實行市場調節(jié)價。具體收費標準由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同，按照合同約定執(zhí)行。
    住宅經(jīng)批準改變用途用于經(jīng)營的，其物業(yè)公共服務費標準由業(yè)主共同確定，與物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同，按照合同約定執(zhí)行。
    業(yè)主采取自行管理或者業(yè)主自行管理與委托專業(yè)機構相結合管理的服務收費標準，由業(yè)主共同決定、約定。
第十條 保障性住房的物業(yè)公共服務費，按照市、縣（區(qū)）人民政府有關規(guī)定執(zhí)行。
    第十一條  物業(yè)公共服務費一般包括下列部分：
    （一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費等；
    （二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養(yǎng)費用；
    （三）清潔衛(wèi)生費用；
    （四）綠化養(yǎng)護費用；
    （五）秩序維護費用；
    （六）物業(yè)服務企業(yè)辦公費用；
    （七）物業(yè)服務企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；
    （八）物業(yè)共用場地、共用設施設備的公眾責任保險費用；
    （九）管理費分攤；
    （十）經(jīng)業(yè)主大會同意的其他費用；
    （十一）法定稅費以及合理利潤或者酬金。
    原則上單列不低于10%的物業(yè)公共服務費，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護，每年公布一次收支使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。
    物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當由住宅專項維修資金支出的，不得重復計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
    第十二條住宅小區(qū)內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當?shù)鼐用袷褂脙r格的標準執(zhí)行。但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣的除外。
    前款所指共用設施、設備一般包括電梯、天線、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠化、水泵、非經(jīng)營性車場（車庫）、監(jiān)控安防設施、公益性文體設施、物業(yè)服務用房和共用設施、設備使用的房屋等。非經(jīng)營性停車場、車庫是指物業(yè)管理區(qū)域內為業(yè)主或物業(yè)使用人提供車輛停放服務的車位、車庫。
    第十三條  符合竣工驗收條件的房屋，以入住通知書約定的房屋交付時間作為業(yè)主或者物業(yè)使用人交納物業(yè)公共服務費的起始時間。
    物業(yè)公共服務費以房屋所有權證登記的建筑面積計算（車庫除外）；尚未登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產(chǎn)權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。
    第十四條  納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售或者已經(jīng)出售但未與物業(yè)買受人完成交付手續(xù)的物業(yè)，物業(yè)公共服務費由建設單位全額交納，其中因買受人原因未及時辦理入住手續(xù)的，建設單位可以向買受人追償。
    物業(yè)出租或者以其他方式交付他人使用的，物業(yè)公共服務費可以由物業(yè)使用人交納。
    第十五條  物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)合同約定預收物業(yè)公共服務費，但預收的期限最長不得超過半年。
    第十六條  車輛停放費是物業(yè)服務企業(yè)或者專業(yè)管理機構對車位、車庫及配套設施、設備和相關場地進行維護、管理所收取的費用。
    車輛停放費一般包括下列部分：
    （一）管理服務人員費用；
（二）車位、車庫的公共設施設備運行能耗及維護保養(yǎng)費用；
    （三）清潔衛(wèi)生費用；
    （四）秩序維護費用；
    （五）法定稅費等。
    占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位、車庫，車輛停放費還應當包括合理收益部分，用于對占用公共資源進行適當補償。
    第十七條  同一車輛停放區(qū)域內的車輛停放費標準應當保持一致，地下與地面的標準應當保持合理比價。
    住宅小區(qū)內車庫、車位應優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租室內（含地下）車庫（泊位）的，建設單位不得以任何理由予以拒絕。
    第十八條  住宅小區(qū)內的車輛停放費、自購車庫（位）物業(yè)服務費實行政府指導價管理。價格行政主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門綜合考慮住宅小區(qū)內汽車停放管理服務平均成本，制定并公布車輛停放費、自購車庫（位）物業(yè)服務費的最高政府指導價。
    第十九條  占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放車輛的，業(yè)主大會成立前，應當在前期物業(yè)服務合同中約定；業(yè)主大會成立后，應當根據(jù)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定。
    第二十條  車輛停放費由物業(yè)服務企業(yè)或專業(yè)管理機構根據(jù)物業(yè)服務合同約定收取，可以根據(jù)合同約定預收，但預收的期限最長不得超過半年。
第二十一條  物業(yè)管理區(qū)域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，車輛停放費應當在政府指導價范圍內確定。
    利用人民防空工程收取的車輛停放費應當按照有關規(guī)定，用于人民防空工程設施的維護管理和停車管理的必要支出，其管理按照國家、省、市有關規(guī)定執(zhí)行。
    第二十二條  經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會同意，在滿足業(yè)主停車需要的前提下，有條件的住宅區(qū)可設立臨時停車位，供訪客等臨時停車使用。臨時停車實行收費的，應當提供不少于1小時的免費停車，具體標準按照價格行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門制定的政府指導價執(zhí)行。
    對進入住宅物業(yè)管理區(qū)域內進行應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執(zhí)行公務的車輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝、搬家、裝修等服務的臨時停放車輛，物業(yè)服務企業(yè)不得收取任何費用。
    第二十三條  物業(yè)管理區(qū)域內的非機動車停放服務收費實行政府指導價管理，標準由市價格行政主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門制定并公布。
    第二十四條  物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，可以根據(jù)約定向委托單位收取代辦手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業(yè)主或者實際使用人。
    第二十五條  根據(jù)維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的需要，發(fā)放證照、門卡等所產(chǎn)生的制作費用，應當按照權利義務對等原則計入物業(yè)服務成本或者停車服務成本；提供給部分業(yè)主或者物業(yè)使用人使用的，可按照補償成本的原則向申領人收取工本費。
    新建住宅小區(qū)實行門禁出入證（卡）管理的，建設單位（或者物業(yè)服務企業(yè)）不得在房價和物業(yè)服務費之外向業(yè)主另行收取門禁系統(tǒng)建設費用和日常維護費用，并應當為每戶業(yè)主、物業(yè)使用人免費配置不少于4張出入證（含IC卡等）。住宅物業(yè)交付使用之后，小區(qū)新配置或者升級改造智能門禁系統(tǒng)的，其建設、升級改造費用和日常維護費用的解決途徑及出入證（卡）免費配送數(shù)量由業(yè)主依法共同決定。
    物業(yè)管理區(qū)域內的停車場實行門禁出入證（卡）管理的，應當免費為車主配置一張出入證（卡），因用戶保管不善造成遺失、損壞等要求補換的，可收取工本費。
    物業(yè)服務企業(yè)對臨時來訪人員實行持證管理的，可按照制作成本收取出入證（卡）押金，證件完好退還后，應當如數(shù)退回押金；證件丟失、損壞的，可收取工本費。
    第二十六條  利用業(yè)主共有部分、共用設施從事經(jīng)營的，所得收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務合同約定使用；沒有決定或者約定的，70%納入專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)公共服務費。
    第二十七條  物業(yè)服務企業(yè)應當規(guī)范服務行為，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。
    物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務合同中的部分專業(yè)服務事項轉包給其他企業(yè)的，不得降低服務質量、減少服務內容、提高收費標準。
    第二十八條  物業(yè)服務收費實行明碼標價，物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示企業(yè)名稱、服務內容、服務標準、收費方式、收費項目、收費標準、收費依據(jù)，以及企業(yè)、房地產(chǎn)管理行政主管部門、價格行政主管部門的投訴舉報電話，接受業(yè)主或者物業(yè)使用人的監(jiān)督。
    新建住宅物業(yè)銷售時，建設單位應當將物業(yè)服務收費的有關情況，作為房地產(chǎn)銷售明碼標價的內容，在銷售場所的顯著位置公示。
    第二十九條  物業(yè)服務企業(yè)應當完善物業(yè)服務制度，強化成本約束機制。同一物業(yè)服務企業(yè)同時服務于多個物業(yè)管理區(qū)域的，服務成本和收支應當按物業(yè)管理區(qū)域分別核算。
    物業(yè)服務企業(yè)應當將車輛停放費、經(jīng)營設施收益等單獨列賬，獨立核算。在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置，每半年公示一次汽車停放費、經(jīng)營設施收益分攤等情況，接受業(yè)主、物業(yè)使用人、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的查詢和監(jiān)督，每次公示時間不少于15天。
    第三十條  物業(yè)服務收費應當符合自愿委托、服務有償?shù)幕�本要求，不得強制服務并收費或者只收費不服務。物業(yè)服務企業(yè)收取物業(yè)服務的保證金、押金應當符合國家政策規(guī)定，嚴禁以保證金、押金等形式變相收費。
    業(yè)主或物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應當按照物業(yè)服務企業(yè)指定的地點堆放，并繳納裝飾裝修垃圾清運費，具體收費標準應當在政府指導價范圍內確定。
    物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取裝修押金或者保證金。物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主、物業(yè)使用人的裝修活動提供基本服務以外的額外服務需要收費的，可根據(jù)實際成本向市、縣價格行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門申報，經(jīng)核準后收取。
    第三十一條  價格行政主管部門應當對政府指導價管理的物業(yè)服務收費實行成本監(jiān)審制度。物業(yè)服務企業(yè)應當按照價格行政主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。
    房地產(chǎn)行政主管部門應當及時制定和完善普通住宅物業(yè)公共服務標準，加強對物業(yè)服務行為的監(jiān)管。
    第三十二條  價格行政主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的服務內容、服務質量和收費項目、收費標準的監(jiān)督檢查。
    第三十三條  物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由價格行政主管部門依法予以處罰：
    （一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；
    （二）不按照規(guī)定提供服務而收取費用的；
    （三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；
    （四）強制或者變相強制服務并收費的；
    （五）接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位委托，代收有關費用時向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用的；
    （六）不按規(guī)定實行明碼標價的；
    （七）未按法定要求公示或者失實公示物業(yè)服務費用、經(jīng)營設施收支、代收代交費用分攤等情況的；
（八）其他違反價格法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為。
    第三十四條  價格行政主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門工作人員在物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作中，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予處分。
    第三十五條  本辦法實施前，建設單位已依法選聘物業(yè)服務企業(yè)并簽訂前期物業(yè)服務委托合同的，可繼續(xù)按合同所確定的收費標準與物業(yè)買受人約定物業(yè)服務收費。
    對原有住宅小區(qū)，業(yè)主已與建設單位在商品房買賣合同中約定物業(yè)服務收費，或者已與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務協(xié)議的，物業(yè)服務收費按合同約定執(zhí)行，需要調整物業(yè)公共服務費標準的按照本辦法有關規(guī)定執(zhí)行。
    原有“二費制”的（電梯、二次供水費另收）高層物業(yè)服務收費應當按照本辦法規(guī)定實行“一費制”。
第三十六條  本辦法自公布之日起施行。
（11月4日印發(fā)）